北京三中院通报涉房产转让托付养老类案件审理情况及典型案例
五套房转给俩儿子却无人赡养以房养老难题何解？
在老龄化呈加速趋势的社会背景下，“以房养老”成了不少人养老的保障方式。老年人将名下房屋转让给子女或亲属，通过房产置换赡养，但因受赠人的个人意愿或客观情况发生变化，一部分老年人陷入失去房子且无人赡养的窘境。新京报记者从北京市第三中级人民法院(以下简称“北京三中院”)获悉，老年人通过转让房产托付养老的案件数量近年来呈现上涨趋势。
8月9日上午，北京三中院召开涉房产转让托付养老类案件审理情况及典型案例新闻通报会，通报房产转让托付养老类案件特点、趋势、案发原因及六起典型案例等，法官以案释法厘清多种典型情况。
办案法官介绍，此类案件中，老人因缺乏保留证据意识存在维权难的问题，此外，即便法院判决老人胜诉，还要面临案件执行的难题。
子女获赠房屋未尽赡养义务老人如何行使撤销权？
北京三中院民二庭庭长马立红介绍，北京三中院近几年涉及房产转让托付养老类案件，涉案的房产价值较高且多为老年人的唯一住房。一旦房屋的产权发生了转移，且老人无人赡养，老人将会面临老无所居、老无所养的境地。
发布会上，北京三中院通报了一起赠与合同成立后子女不履行赡养义务的典型案例。2018年李国华(化名)与两个儿子签订《家庭房屋分配协议》，协议约定，拆迁所得五套安置房屋全部归两个儿子所有，李国华由两个儿子共同赡养，应包含照顾老人生活起居、提供经济帮助等在内的所有赡养义务。因两个儿子均未尽赡养义务，李国华将两个儿子诉至法院要求撤销《家庭房屋分配协议》。
法院生效判决显示，根据庭审查明的情况，李国华目前并未与两个儿子共同居住生活，同时，李国华坚决表示两个儿子从未对自己进行赡养，今后自己也不同意与二人共同生活。
北京三中院民二庭副庭长杨夏告诉新京报记者，当房屋所有权未移转至子女名下时，根据《民法典》第658条的规定，赋予了赠与人在财产转移之前的任意撤销权，老人可以依据该条规定撤销赠与行为；当房屋所有权已经移转，如老人与受赠子女已经进行了产权移转登记，根据《民法典》第663条的规定，受赠人对赠与人有扶养义务而不履行，赠与人可以撤销赠与，老人可因子女未履行赡养义务而行使法定撤销权。诉讼阶段，涉案赠与房产未进行权利移转登记，尚在李国华名下，李国华可依法行使任意撤销权。
判决认为，考虑到李国华已经九十岁，赡养问题与其将来的生活质量息息相关，应尊重老人的个人意愿，该分配协议中关于赠与部分所涉及的赡养条件难以实现，判决撤销该《家庭房屋分配协议》。
在司法实践中，撤销赠与类的案件存在更复杂的情况。杨夏介绍，有些案件中，老人已经把房产过户给子女，子女不履行赡养义务，同时将房产出售给案外人，因为牵涉到案外人的利益，法院没法硬判，大多数情况下会以调解方式，帮助老人从子女那里获得一部分购房款。如果老人坚持追回房产，还需变更案由，以子女和案外人之间房屋买卖合同效力存在问题为由，重新起诉。
■ 法官说法
北京三中院党组成员、副院长薛强介绍，因当事人之间多为亲属关系，各方往往还在共同生活，涉及房产转让托付养老类案件中双方希望能够达成调解协议的意愿较强。同时，此类型案件当事人对于其他各方的生活状态及经济状态均有一定的预期，存在较好的调解基础。老年人进行此类诉讼的目的通常为解决赡养问题，调解结案通常也更加利于缓和双方矛盾，因此该类案件的调解比例也高于其他案件。
维权面临举证难、执行难老年人应注重证据保护留存
大多数老年人还抱有“养儿防老”的传统观念，在过户房产时一味信任子女亲属，缺乏自我保护意识和法律知识，造成后续维权困难。北京三中院民二庭庭长马立红介绍，转让房产托付养老类案件多发生在家庭内部，老年人基于对子女或亲戚的信任通常对托付养老进行口头约定，并不签订书面协议，一旦发生纠纷，双方往往就房屋约定及款项往来各执一词，老年人因缺乏证据意识，在诉讼中往往面临举证难的败诉风险。
北京三中院民二庭副庭长林存义建议，老年人可以考虑在赠与协议中明确约定，履行赡养义务是赠与房产的先决条件；或是保留老人对房屋的居住权等，以防突发意外事件导致维权受阻。在经济条件有限的情况下，可以去当地的司法机关申请法律援助，或向相关部门设立的老年法律援助中心、老年人权益维护岗、老年维权热线等渠道寻求帮助。
“在涉及资金往来、交易时，老年人应注重证据保护留存，学习运用录音、录像等信息化手段保全证据。”林存义提醒。
即便法院判决老人胜诉，还要面临案件执行的难题。通报的另一起典型案件中，一对70多岁的老年夫妻在拆迁时出具证明表示将二人名下的旧房安置房面积全部转化为儿子名下的新房安置面积。于是，拆迁后分得三套房屋全部归入儿子于强(化名)名下。后于强去世，在他的遗嘱中将自己名下的三套房产全留给了自己的儿子(老人的孙子)于东(化名)，并未涉及父母的居住安置问题。因为于东不让老人住进房子，两位老人在儿子去世后失去容身之所，于是起诉至法院，要求确认三套房屋中属于两人的份额，供养老居住使用。
法院审理查明，两位老人的退休金和各自社会保障加起来每年不足7万元，且名下无房产。每月收入扣除吃饭、看病、开药等费用后，无法支付房租，连基本的“老有所居”都难以保障。
2020年出台的《民法典》新增设了居住权制度，主要是为了解决弱势群体的居住问题，“本案就是民法典实施后，人民法院判决中设立居住权一个典型案例。”杨夏说。
■ 法官说法
杨夏称，执行难度较大的案件往往与居住权相关，尤其是涉及腾退房屋的。有些受赠人将房子出租，或者自住，就是不给老人腾房。这种情况下，考虑到老人的家庭关系和日后的赡养问题，法院一般不会选择强制执行，除了发出执行通知书，法院一般会借助村委会或家庭其他亲戚朋友的力量，一起给被执行人做工作，以协商的方式解决老人的居住和赡养问题。
新京报记者 刘思维 【编辑:李岩】
