小区绿化“年久失修”僵局怎么破？

　　“你会关心小区的绿化情况吗？”曾经许多市民对这个话题不以为然。随着人们对住宅舒适度要求的提高，小区里的园林布局和绿化档次也越来越受到购房者的关注。然而，一个普遍的现状是，大多数小区的绿化并不尽如人意，尤其是一些新建小区，当年卖房时曾经是“卖点”的景观绿化，如今“年久失修”成为一个普遍性问题。

　　问题的症结在哪儿？小区如何才能再度绿起来？北京青年报记者近日对此进行了深入调查。

　　曾经的“绿色”去了哪儿？

　　“如果小区能营造出绿树成荫、鸟语花香的盎然景致，会给人一种舒服、恬静的感受，除了居住还能享受生活。”做医疗行业的刘成(化名)一直幻想自己的第一套房子应该是这样，但实际情况是，他最终跟“区位”妥协，买了西城的老破小。刘成表示，“对于现在的环境还是有点不甘心，将来换房时，我还是想换一套绿化好些的小区。”

　　与刘成有同样想法的人不在少数，刚换房不久的杨先生就坦言，购房时除了看中区位、价格外，最注重的应该就是小区交付后的环境景观了。

　　老旧小区如此，不少近些年新建的商品房小区也是如此。北青报记者在昌平区多个小区探访时发现，绿道两旁的灌木丛造型杂乱无章，随处可见清理不及时的枯枝黄叶。在某个开盘入住16年的小区里，不少单元门口的绿地上堆积了很多杂物，甚至还有废弃的儿童自行车、婴儿推车等。

　　面对如此情景，居民张敏(化名)唏嘘不已，她说自己三年前来到这里帮忙照看孙女，“早些年小区还有些绿化，但这些年基本都荒废了，小区物业换了几波，绿化就基本没人管了。”

　　在朝阳区三间房地区，一个建于上世纪90年代的小区也同样被绿化问题困扰。“当年我们小区的绿化还是一大特色，但真是一年不如一年！”居民王浩(化名)拿出一张他在10年前拍摄的照片，彼时小区内郁郁葱葱，如今很多树木都枯萎不见了踪影。王浩称，他们多次找物业反映这个问题，但对方每次都以经费不够搪塞。

　　北青报记者查询相关资料获悉，根据园林式居住小区标准，居住小区内应达到如下标准，如绿地内植物覆盖率80%以上，草坪面积控制在40%以内。小区内植物生长茂盛，绿地内清洁整齐，病、虫未造成明显危害，绿地设施及硬质景观保持常年基本完好……很显然，许多小区离这个标准还远。

　　小区绿化为何“年久失修”？

　　小区绿化为何“年久失修”？北青报记者在采访中获悉，资金不足以及由此导致绿化管理养护不善是主要原因。实际上，居住小区的绿化效果和功能的体现不是竣工交房后就立即得到的，后期的养护管理才能使绿化功能得到可持续发展。但由于资金落实不到位，缺乏专业养护人员，目前多数小区的绿化均不能满足居民对绿色居住的要求。

　　自2006年就居住于昌平某小区的孙先生告诉北青报记者，他们小区刚开始时绿化还是可以的，有花有树有草。但由于后来养护不够，就慢慢“荒芜”了，小区的绿化也没有专项资金，如果要维护绿化，这笔钱就要从物业费中出，但老旧小区的居民本来也不是特别宽裕，如果要提高物业费很难获得支持。“目前用于绿化的费用才8毛钱一平方米，涨钱也不好涨。这点资金对于绿化的改善算是杯水车薪了。”

　　根据《北京市城市绿化条例》规定，新建居住区、居住小区绿化用地面积比例不得低于30%，并按照居住区人均不低于2平方米、居住小区人均不低于1平方米的标准建设集中绿地。条例还规定，居住区、居住小区内依法属于业主所有的绿地由业主负责，业主可以委托物业服务企业进行管护。在采访中，有许多居民提到，是否可以用公共维修基金来维护小区绿化？对此，北京一名房地产领域律师、京师律师事务所合伙人雷国亚对北青报记者表示，房屋维修基金一般只能用于房屋的维修及公共配套房屋的维护，树木绿化维护属于物业费包含的项目。因此，目前来看，小区绿化的维护只能靠加收物业费这个途径来解决。

　　在现实中，业主与物业就物业费在绿化问题的使用上长期存在争议纠葛。业主往往反映物业不作为，物业又声称维护费用不足。因此，资金来源就成了解决老旧小区绿化“年久失修”最大的难题。

　　绿化对房产增值意味着什么？

　　北青报记者在采访中还发现，不少近些年新建商品房小区，开发商在售楼时拿小区绿化做卖点，但在实际入住以后，绿色的标准却远远达不到当初售楼时示范或宣传的标准和规模。以朝阳区某小区为例，据相关媒体报道，就曾经因紧邻小区的约5000平方米规划绿地被改建成停车场而遭到业主的抗议。据了解，该小区开发商在售房时出示的规划图标明此地块为代征绿地。

　　相反，那些绿化维护得较好的小区，如万泉新新家园、北京星河湾，以及天通苑北二北三区等小区，由于社区绿化规划以及后期的维护都相对较好，小区环境始终如一，二手房价格往往高于同区域。也就是说，小区绿化的规划与维护形成了对小区房价保值、增值的支撑。以星河湾为例，其建筑与园林完美结合，注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合，空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面。当年，北京市规划部门曾经推出《走近北京星河湾》一书，推广其经验。

　　声音

　　绿化资金不足能用小区公共收益来补吗？

　　近年来，小区绿地问题也引起了北京市政府相关职能部门的重视，北京市园林绿化局在2021年曾关于印发《居住区、居住小区绿地问题专项治理行动工作方案》的通知。要求各区园林绿化局进一步加强居住区、居住小区绿地管护工作，解决好居民关切的小区树木隐患、绿地侵占等问题，努力营造宜居的小区绿化环境。方案提出要坚持把专项治理行动与老旧小区综合整治相结合，瞄准对接老旧小区改造中绿化美化工作，采取见缝插绿、多元增绿的方式，不断改善和提升老旧小区的绿化环境。北京市住建委一名工作人员也对北青报记者表示，绿化问题也是北京老旧小区改造升级关注的内容之一。在老旧小区改造过程中，会坚持一小区一方案。方案敲定前都会和居民商量，充分吸纳居民意见，把小区改造成环境优美、整洁有序的美丽家园。

　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受北青报记者采访时也表示，在小区的绿化问题上，物业应该承担主要的责任，因为业主的物业费就是包含了绿化费用的。小区绿化资金不足的该不该提高物业费？赵秀池认为，简单提高物业费的方式并不可行，应该用小区的公共收益来弥补绿化资金的不足，比如电梯广告、地面停车位收入等。而老旧小区的绿化问题由于没有物业，解决起来会相对比较困难，需要更多的力量去关注。

　　探索

　　开发商成立绿地养护补充基金或成新途径

　　通过专业的植物补种移栽，对被踩踏的草皮进行补种、对杂乱的树穴进行美化、对老化苗木尽心更换……朝阳区东五环外一家商品房小区因绿化优美而被广泛赞誉。由于小区的绿化问题直接关系到小区业主的生活质量，同时良好的绿色居住环境也对后期房价增值形成一定的支撑，关心小区绿化的业主越来越多，他们甚至自发联合物业共同维护和改善小区的绿化环境。

　　在采访中，北青报记者获悉，回天地区位于霍营的一个商品房新项目紫金书院近期提出了绿地养护补充基金的创意。据紫金书院项目负责人介绍，计划设立的“绿地养护补充基金”是企业以责任之心，单独为后期入住社区建立的针对园林更高品质呈现进行的补充资金池投入，后期也希望广大业主以共建社区之心自愿加入成为共建分子。“这个基金将专款专用，是在项目已有高标准园林基础上再锦上添花，对交付后小区保值做出的企业保障。我们考虑的不仅仅是保交付，而且开始考虑交付之后给予客户的品质保障。”

　　据了解，关于该项绿地养护补充基金的托管问题，紫金书院也有了初步方案，目前以中关村科学城公司账户对公将200万以绿地养护基金形式放入项目公司新领域银行开户账户，每月将由银行出具款项状态，项目交付前，筛选出热心的创始人业主，进行阶段代为监管协助公示；交付后，社区成立物管会或业委会进行使用监管。

　　对此，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，开发商创设绿化养护基金本身是个好事，能解决很多小区绿化问题不能持续以及资金来源渠道单一的问题，但是目前房地产市场并不景气，短期很难大规模铺开，可能只会有少部分有情怀有责任心的企业会这么做。

　　本组文/本报记者 朱开云 宋霞

　　统筹/余美英 【编辑:房家梁】